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地产新政能否扭转颓势nbsp救市政策难救

2019-10-08 19:13:13来源:励志吧0次阅读

  地产新政能否扭转颓势“救市”政策难“救量”

  今年下半年以来,西安、长沙、重庆、南京、杭州等地方政府相继推出了包括购房入户、减税、购房补贴等在内的“地产新政”,以期扭转房地产市场的颓势,提振持续低迷的成交量。

  地方政府的举措得到了开发商和部分急于购房者的支持,但也遭到了不少业内专家的质疑。支持者称,救市新政有利于稳定市场,使中国经济避免更大的下滑风险;反对者则表示,新政的推出只会延长购房人的观望期,不利于地产泡沫的挤压,助推了行业风险。

  不过,接受采访的业内专家认为,在宏观经济减速和资产价格下行的趋势下,这些“救市”措施在短期内很难改变房地产市场下滑的成交量,其实际作用并不会太大。房地产市场的整体低迷和调整,并不会因为个别城市的救市措施而扭转。

  反对者:延长观望期助推地产风险

  目前各地方政府出台的救市政策均包括降低房产交易流转税、降低公积金贷款首付比例、放宽土地出让金的支付期限和开竣工时限等内容,有些城市甚至拿财政直接补贴购房人。对此,反对救市的专家认为,这些措施将延长市场的观望期,并有可能助推房地产市场的风险。

  社科院金融研究所研究员易宪容认为,国内房地产市场价格过高、居民住房购买力减弱是去年来“持币观望”、成交量低迷局面出现的主要原因。只有房价调整才能刺激不同支付能力的居民陆续进入,陆续释放真实需求,提振成交量。但是地方政府的救市政策,有可能使资金告急的房地产开发商继续“硬撑”,这非但不利于提高成交量,并有可能将高房价的风险进一步向金融体系转移。

  一位地产业界的资深人士指出,目前,房价下行趋势已经形成,地方政府出台的救市政策,不利于挤压房地产泡沫,释放和化解风险。

  对于直接给购房人财政补贴的做法,有业内人士认为,拿全体纳税人的钱补贴个人完全不合理。同时,对购房人而言,可能也没有实质性的好处。

  以长沙为例,当地政府给符合购买经济适用房条件的居民补贴5至8万元,首批1000套房源要求限期限区购买,价格为每平方米3500元,但这些房源大多远离中心城区并价格虚高,如果价格下调20%至30%,购房人即使拿了补贴也得不偿失。因此,地方政府推出所谓的补助或优惠政策,不仅不能改变观望的心理预期,反而会加剧僵持局面,推高地产风险。

  上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭也指出,在购房者预期房价仍有下跌空间时,种种救市政策无助于楼市回归理性。只有当价格调整到位时,国家针对房地产的政策松动才可能有效。

  据不完全统计,迄今为止,已有十余个二、三线城市出台了刺激当地房地产市场发展的政策。但是,救市举措提振销售的效果并不明显。

  光大证券一份研究报告显示,出于地方财政收入及稳定市场和金融安全的考虑,多个城市出台了托市政策。但这些政策对激发需求的作用远不如开发商降价来得直接。因此,在购房者预期房价仍有下降空间的情况下,这些政策很难发挥预想的效果。

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  支持者:稳定市场 期待政策放松

  对于支持救市的专家而言,地方政府的救市措施是一种政策信号,有利于稳定市场信心,改变购房人的心理预期,他们同时期待中央层面放松对房地产业的调控。

  早在今年7月份,全国工商联房地产商会会长聂梅生及中国房地产业协会副会长朱中一就曾经在其提交的救市建议中提出,将调控的权力下放至地方政府,由各地因地制宜、分别决策。

  聂梅生认为,目前房地产处于“弱市”的形势已十分明了,因此,“去年为了急控楼市狂飙而出台的政策应当有所改变,其中最重要的是二手房的税费以及土地增值税等具体的征税比例削减”。

  业内专家分析,我国现行的房地产交易环节税负过重,降低税率可以减轻消费者在购房过程中的负担,有利于提升购买力,对房地产业而言,是另一种形式的松绑。

  朱中一表示,房地产业在中国经济中占有举足轻重的地位,应在保持稳定的目标下,适时适度微调一些调控措施。现在的政策大都是在年房价上涨过快的背景下出台的。目前形势变了,应该有针对性地调整。他建议支持自住性、改善性需求,保持房地产、特别是住宅的合理投资规模,保持市场信心,防止房地产市场大落。

  目前,救市论者还建议取消对二套房的限制、延长个人房贷偿还期限等。银河证券金融业高级研究员张曦表示,如果政策支持居民购房,将对房地产业产生支撑作用,也意味着对房地产业的政策调控可能转向。

  市场人士指出,房地产市场的下滑,加剧了人们对经济下滑趋势的担忧。如果中国不能有效刺激内需,加上出口和固定资产投资大幅下滑,中国经济将面临更大的下滑风险。

  土地财政陷入尴尬境地 地方政府“四箭齐发”救楼市

  眼看着楼市成交节节下滑,地方政府坐不住了。前段时间,许多二三线城市地方政府纷纷出台政策,意欲破除楼市当前面临的困境,昨日,杭州和上海也加入了救市队伍。提供补贴、准许落户、放宽公积金贷款以及给开发商松绑成为地方政府救市的四项主力政策。但从具体效果看,这些政策叫好不叫座,开发商满心欢喜迎来的依然是市场的冷遇。

  土地财政催生救市政策

  此轮救市风潮始于西安。今年9月,西安政府决定向购房者拨发财政补贴,引起社会广泛质疑,但也让更多的地方政府“开窍”。于是各种更诱人的政策纷纷出台。

  总体来看,此轮救市风潮中地方政府主要推出四方面的政策:首先是向购房者提供补贴,这一措施被地方政府普遍采用。西安从财政中拨付补贴款,福州、重庆等地则采取减免契税等税收手段。其次,杭州等城市推出买房落户口新政,这对意欲落户的外地人而言具有相当诱惑力。再次,放宽公积金贷款幅度,这可能刺激部分购房需求,被开发商视为资金面向楼市开闸的象征。最后,开发商也在此轮救市潮中获得了延迟土地支付款、放宽预售期、减免税费等政策支持。

  有专家指出,地方政府出台救市政策“醉翁之意不在酒”,救市的表象背后,是地方政府对土地财政的渴求。由于成交量下滑,开发商对于储备土地愈发谨慎,土地流拍现象时有发生,这令十分依赖土地财政的地方政府极度不安。救市政策的“令牌”几乎倾囊而出则表明,地方政府希望能毕其功于一役,通过政策筑起防护墙扭转楼市下滑趋势。

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  化解风险才是救市“命脉”

  对于地方政府的救市举动,开发商们欢欣鼓舞,但无论是民间还是业内专家,对此却多有诟病。一位业内人士说,“事实上,楼市中仍然存在暴利,还不至于需要财政刺激,地方政府的举动,等于公开和开发商利益联盟。”

  而从救市的效果来看,地方政府“短期见效”的愿望很有可能成为泡影。无论是西安的财政补贴,还是南京的“二十条”政策等,实施后并没有改变成交量持续下滑的势头。中国指数研究院副院长陈晟指出,如同楼市暴涨时政策累加后方能显现效果一样,在楼市下滑趋势下,政策的效果也需要不断的积累,成交量的恢复需要一个较长的周期,而这个周期可能比大多数人想象的要长。

  地方政府急匆匆的救市行为,从侧面体现出当前楼市已经陷入近年来最严峻的困境。事实上,成交量的萎靡已经让房地产多年积累的风险逐渐凸现,化解这些风险而不是简单拯救开发商,才是“救市”题中应有之意。

  分析人士指出,房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍,也是消费者观望的根本原因。目前,普通消费者依然无法承受当前的房价,而事实上当前的房价仍然包含着巨大的暴利,如果开发商愿意让利于消费者,二者之间的诉求达到一个合理的平衡,房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除。他同时表示,考虑到当前宏观经济正处在下滑阶段,开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划,防范资金链断裂。

  陈晟则指出,就政策刺激而言,最直接有效的方法就是启动或松绑改善型需求,这可以在一定程度上缓解成交量萎靡的状况。这就要求降低第二套房贷首付和利率门槛,减免税费。不过,也有业内人士担心,放开这些政策将引发投机者的入场,导致金融系统风险加大。

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  杭州救市首日效果尚不明显

  昨天是杭州市政府推出“救市二十四条”——《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》的第一天,业内人士普遍认为,其对市场信心的鼓舞作用将非常明显,但实际效果不会“立竿见影”。

  一般而言,二手房交易和一手房交易对新政策的反应具有滞后性,在救市首日最能反映救市效果的就是预定量。根据杭州市透明售房的统计,14日杭州市主城区(不含萧山、余杭)商品房(不含经济适用房)共预定15套。10月1日至今,除去黄金周的5天外,10月6日预定量最少,为14套,救市首日预定量仅比本月最低点多一套。此外,昨日杭州市主城区成交47套,成交面积为6819.25平方米,成交金额为8987万元,成交均价13179元/平方米,也是除黄金周5天外,本月成交最为惨淡的一天。

  从几家售楼处了解到,地产新政出台后,现场看房和咨询的客户的确明显增加,但预定量和成交量变化不大。浙江名城房产相关负责人告诉,从14日一早开始,售楼处就不断有客户打来咨询,关心的重点集中在购房入户、公积金贷款额度提高等问题上。“过去只有下沙滨江等少数区域享受购房入户的政策优惠,现在范围扩大到所有主城区,这对购房者还是很有吸引力的。”

  “房博会马上就要开了,今年房源非常多,选择余地很大,我肯定不会因为新政策就马上买房子,再多看看再决定。”有购房计划的吴小姐一边看着我爱我家橱窗上的房源信息,一边跟说道,她到处看房子已经有很长一段时间了,杭州市出台了新政策,契税、印花税虽然可以省不少,但房价稳定之前还是不会下单,“多看少动,不能‘ 因小失大’啊!”

  滨江集团董事长戚金兴在接受采访时表示,放松土地款的支付期限对开发商来说绝对是重大利好,也会加强其继续拿地的信心。但目前的优劣势要分开看。从开发商角度看,之前央行推出了降息、免除利息税等货币政策,现在杭州市政府又推出一系列的措施,会对开发商的经营压力起到缓和的作用。从市场角度看,这次政府推出“救市”政策会提升市场信心,但提升的幅度可能不会很大,主要起到稳定市场作用。戚金兴预测,即将开始的房博会上,成交量不会有太大改变。因为目前全球经济面临巨大压力,中国经济也遇到很大的考验,宏观经济层面不是很理想;股市暴跌,许多人的投资都受到很大损失;有些企业经营不善,资金量缩减;另外,整个市场前两年超前消费现象明显。这些不利因素对市场构成了很大的压力。

  绿城集团董事长宋卫平认为,目前多种因素导致大家买房意愿降低,改变这种局面需要一个过程。但有了政策的扶持,短时间内,杭州房价下行的余地不会很大。而且整个国家的宏观形势也有转暖的迹象,如果国家的扶持力度再加强,房产市场会稳定得住,相信调整周期不需要以年来计算。

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  ■观察

  救市不如自救

  一边是期待房价下跌的持币待购者,一边是事关经济增长和社会稳定的重要行业,我国的房地产政策在夹缝中艰难制定。而出于“保增长”的目的,部分地方政府纷纷出手救市。但这种救市政策的象征意义大于实际效果。

  显然,我国房地产市场目前正面临着与宏观经济运行类似的“滞胀”现象。成交量持续低迷,但房价却像通货膨胀率一样居高不下。如果说滞胀对于经济体而言是一种“侵蚀”,那么,房地产市场出现的这种“滞胀”,显然不会是其稳定发展的表现,而很可能是行业变局的不良征兆。

  今年以来,以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市,新建商品房和二手房成交量同比均下降四成左右,这种以成交量萎缩为主的市场僵局迅速向二三线城市蔓延。业内专家指出,僵局持续越久对房地产行业的“伤害”无疑就越大。尽管中国城镇化和人口红利等长期因素有利于房地产业,但是从近期看,房地产市场的成交量持续低迷并非长久之计。

  通常,如果成交量持续低迷6个月以上,行业内就很可能出现明显的价格下跌;只有价格理性回归,才能释放真实需求。而且,在紧缩的货币政策背景下,资产价格下行是大势所趋。而这种趋势目前已经十分明朗:8月70个城市房价涨幅创新低,环比下降0.1%,环比下跌城市超过20个。中金公司首席经济师哈继铭预测,中国房地产将出现明显回落,未来两年全国平均房价下跌15%~20%,房地产投资增速亦会大幅下滑。

  作为国民经济的支柱产业,房地产的投资规模和增速对国民经济的影响很大。房地产业与金融体系也密切相关,有统计显示,目前我国房地产开发和消费贷款已占到商业银行贷款总额的18%以上,个别商业银行甚至超过了30%。正因为如此,部分地方政府将维护房地产的稳定发展看成了重中之重。

  但市场的运行有自身的规律,就像前几年房地产热时,调控政策只能“扬汤止沸”一样,现在的救市政策,并不能从根本上扭转房地产市场的颓势。房地产业走出低谷,最终还得依靠地产商的“自救”。而这种自救,一方面是对市场深刻认识后营销策略乃至企业运营理念的变革,另一方面则往往伴随着行业的洗牌与整合。

  在这种背景下,地产商首先应当降价销售,加速回款,持有更高比例的现金过冬。毕竟,对于有投资品属性的房地产而言,如果价格下行的预期形成,可能导致更为浓郁的观望氛围。若地产商坚持“硬扛”房价,则可能造成行业风险难以释放,积累到一定程度后若泡沫突然破裂,房价迅速大幅下跌,将影响到购房者的还贷,影响到银行抵押物的价值与风险,影响到土地的价值和政府的土地财政收入,影响到投资者的信心与投入,从而加剧市场的风险与波动。

  对于政府而言,救市措施应当集中在保障性住房和普通商品房领域。延续并严格执行已有的保障性住房计划,支持居民普通商品住房的建设,通过引导促使市场恢复理性。

  此外,也有业内人士认为,2007年房价和地价大幅度上涨,意味着房地产泡沫已经在局部地区形成,挤压泡沫应当与扩大有效需求并举,尤其是扩大没有风险、更有实际购买力的需求,并在金融政策和价格上予以支持。

  佚名)

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