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开发商分化淘汰加剧楼市的严冬业已到来

2019-08-12 05:47:32来源:励志吧0次阅读

  -首套房贷一刀切比例 0%:原来对“房价太高地区,限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”,“90平米以上住房,首付不得低于三成”变成了“购买商品住房,首付款比例调剂到 0%及以上”。

  -暂停发放第三套房贷。

  -推动税改革试点:我国将加快推进房产税改革试点,并逐步扩大到全国。

  -部分城市限购房套数。

  -囤地捂盘房企停发不给贷款。

  楼市调控已半年有余,高压政策对市场的分化效应正逐步显现。

  刚刚过去的楼市“银10”,其成交不容乐观。北京一、二手房成交量大幅下滑,而住宅均价也首次回落至2万元以下,本月新推楼盘数量也创下新低,这不禁让业界感叹楼市的冬天已经来临。除了北京楼市遭遇量价齐跌外,沪、深等地的楼市成交量也出现大幅下挫,但其房价仍然坚挺。相比于房价,土地市场的分化迹象则更为明显,一线城市的地价趋稳回落,而二三线城市的地价继续呈上涨态势。

  事实上,除房价、地价、开盘量以及成交量等楼市指标在分化外,处在市场另外一方的开发商,在经历了市场的观望、低迷、亢奋后也开始逐渐分化,不仅经营事迹大相径庭,而且在拿地以及经营思路等方面也在适应调整。业内人士分析认为,随着调控力度的持续,开发商会加快分化淘汰,从而市场洗牌将又一次开始。

  北京量价齐跌楼市入冬?

  刚刚结束的楼市“银10”能否延续“金9”的热度?10月份数据印证的结果是不乐观,在频出的楼市新政的调控下,楼市入冬迹象也越发明显。

  据北京市房地产交易的数据,10月份,北京全市包括期房、现房在内的全部商品房住宅总成交为7680套,环比下调了 7.1%,同比去年下跌幅度则为45.2%。二手房成交方面也不容乐观。数据显示10月份北京二手住宅成交14162套,环比9月下调了14%,同比则下跌了29%。

  不仅北京10月的楼市成交量遭遇“腰斩”,上海、深圳也一样如此。数据显示,10月份,深圳一手房销售面积45.46万平方米,同比下降8.5%,环比下落1.8%。而在上海,不仅一手楼市新增供应“被腰斩”,二手楼市成交量狂跌超三成,同时,由于“限购令”的履行,市场上的退房数也呈逐步扩大的趋势。

  “成交量的下滑缘由在于新政的延续出台,造成了购房者的观望。如今,楼市冬天已经到来。”安邦团体房地产分析师苏晶分析认为。

  另一方面,开发商推盘的热忱也逐步冷却。据有关机构数据显示,在全国26个大中城市中,共有727个普通商品住宅项目计划于10月开盘,而截至10月 1日,实际开盘量仅为555个,占计划开盘项目的76. %。对11月,以北京为例,计划开盘项目有2 个,相比于去年同期多达52个的开盘数量,同比明显减少。万科近日也表示,四季度市场整体销售速度可能明显放缓。

  相对于成交量的快速下挫,房价走低回落的迹象也越发显现。据北京中原统计,10月北京商品房成交均价已从9月份的20520元/平方米,下跌至19160元/平方米。下跌幅度到达了6.6%,年内首次月成交均价不足20000元/平方米。

  “4月份以来,北京的房价总体上增幅放缓,价格上略有松动。个别地区,如通州、远郊,乃至燕郊,这些地方的价格有所下调。”苏晶说。但在中原地产分析人士看来,10月北京房价下落的主要原因在于部份远郊区县低价项目的集中签约,但实际成交价格并未出现明显的调剂。

  统计也发现,北京10月获得预售许可证的项目共19个,提供商品房住宅套数为7007套,而10月全月的签约套数为27 1套,合计签约率为 9%。除了其中一个位于海淀区均价超过 万元的某项目签约率达100%外,其他签约超过9成的项目单价均不超过2万元,占总签约的81.5%,而这些项目大多集中在大兴、房山、顺义等远郊区县。

  与此同时,房价的坚冰在部分城市仍然牢不可破。数据显示,10月份深圳一手房销售均价的同比和环比分别上涨6. %和7.4%;上海全市商品住宅成交均价环比9月也上涨了 .1%,连续4个月上涨。

  值得注意的是,在房价分化尚不明朗的情况下,地价的调控效应更具代表性。据中国土地勘测规划院近日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示,3季度全国105个主要监测城市地价整体水平为2805元/平方米,商业、居住、工业用途地价的同比和环比均出现程度不一的增长率。但统计数据显示,三季度监测城市间 (论坛 视频)居住地价呈现层次性差异,一线城市地价增幅持续回落,部分二三线城市上涨明显。综合地价环比涨幅超过5%的城市由上季度的10个减少到6个;综合地价同比涨幅超过20%的城市由上一季度的12个减少到8个。石家庄、昆明、南宁、长春等二三线城市居住用地价格环比增幅均较二季度有明显上升。

  “从国家统计局公布的9月份数据也可以看出,在全国土地购置面积减少的同时,土地购置费却大幅增加,表现在一线城市的地价已趋稳回落,但2三线城市的土地却在上涨,土地市场的分化更加明显。”全经联副院长陈宝存对表示。

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